중소기업인 A법인이 보증금 2억원, 월세 1,500만원에 집을 임차했습니다. 그런데 그 집에는 대표이사가 살고 있어요. 임대차 기간이 끝나자 집주인이 나가라고 했는데, A법인이 "계약 갱신하겠다"고 주장했습니다.
과연 법인이 임차한 집에 대표이사가 살고 있으면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까요? 핵심은 대표이사가 법에서 말하는 '직원'에 해당하는지 여부입니다. 중소기업의 사택 제도와 임대차보호의 경계를 다룬 이 사건을 살펴보겠습니다.
법학이야기
법인이 임차한 집에 대표이사가 살면 임대차보호 받을까?주택임대차보호법 제3조 제3항 직원 범위 명확화 판례
대법원 판례 분석
법인이 임차한 집에 대표이사가 살면 임대차보호 받을까?
대법원 "대표이사는 직원 아니야" - 주택임대차보호법 제3조 제3항 직원 범위 명확화
갈등의 시간선
주택임대차보호법 제3조 제3항이란?
중소기업이 직원의 주거용으로 주택을 임차하고, 그 직원이 인도받아 주민등록을 마치면 대항력과 계약갱신 요구권을 인정하는 조항입니다. 일종의 사택 제도 보호 규정이에요.
2019년 12월 - 임대차계약 체결
A법인이 B법인과 보증금 2억원, 월세 1,500만원으로 임대차계약 체결 (2019.12.12~2021.12.11)
2019년 12월~2020년 2월 - 입주 및 전입
A법인의 대표이사가 집을 인도받아 전입신고 후 거주 시작
2020년 8월 - 임원 사임
거주자가 대표이사와 사내이사직을 모두 사임 (하지만 계속 거주)
2021년 9월~10월 - 갈등 시작
집주인이 퇴거 요구하자 A법인이 계약갱신 요구권 행사 주장
주택임대차보호법의 복잡한 구조
주택임대차보호법 제3조 제3항
중소기업기본법에 따른 중소기업이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때 대항력 취득
주택임대차보호법 제6조의3
임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있다. 제3조 제3항의 법인도 임차인에 포함됨
핵심 쟁점: '직원'의 범위
법에서 말하는 '직원'에 대표이사나 사내이사가 포함되는가? 이것이 이 사건의 핵심 쟁점입니다. 포함되지 않는다면 대항력도 계약갱신권도 없어요.
중소기업기본법의 용어 구분
중소기업기본법 시행령 제2조 제6호에서 '임원'은 등기된 이사(사외이사 제외)를 의미하고, '임원'과 '직원'을 구별하여 사용합니다.
대법원의 핵심 판단
"대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람은 '직원'에서 제외된다"
중소기업기본법령의 용례에 따라 임원과 직원을 구별해야 한다
대법원이 본 핵심 논리
1. 법령 체계적 해석
중소기업기본법령에서 '임원'과 '직원'을 구별하여 사용하므로, 주택임대차보호법도 같은 기준을 적용해야 합니다. 등기된 대표이사나 사내이사는 임원이지 직원이 아니에요.
2. 명확한 직원 정의
법인에서 근무하는 사람 중 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람이 직원입니다. 등기 여부가 명확한 기준이 되어요.
3. 단순한 판단 기준
업무관련성, 임대료 액수, 지리적 근접성 등은 고려할 필요 없습니다. 직원이 인도받아 주민등록만 마치면 대항력 요건 충족이에요.
4. 실제 사안 적용
이 사건에서 거주자는 임대차 시점에 대표이사 겸 사내이사였으므로 직원이 아닙니다. 나중에 사임했어도 대항력 취득 시점에는 임원이었으므로 보호받을 수 없어요.
원심 vs 대법원 접근법
원심 (서울서부지법) 접근
- 직원 범위: 대표이사 등 임원 제외
- 추가 고려사항: 지리적 근접성 부족
- 임대료: 고액이라는 점도 고려
- 결론: 보호 대상 아님
- 문제: 불필요한 사정까지 고려
대법원 접근
- 직원 범위: 등기된 임원 제외로 명확화
- 판단 기준: 인도받고 주민등록만 확인
- 다른 사정: 고려 불필요
- 결론: 보호 대상 아님
- 장점: 단순하고 명확한 기준
중소기업 사택 운영에 미치는 실무 영향
중소기업에게
직원 사택으로 임대차보호를 받으려면 등기된 임원이 아닌 직원이 거주해야 합니다. 대표이사나 등기이사가 살면 보호받을 수 없어요.
임원 주거 해결책
등기된 임원이 거주할 경우 개인 명의로 임대차계약을 체결하거나, 법인 명의라면 임대차보호 없이 계약조건에만 의존해야 합니다.
실무상 주의사항
- 등기부등본상 임원 지위 확인 필수
- 임원 사임 후에도 최초 거주 시점이 기준
- 지리적 위치나 임대료 수준은 판단 기준 아님
계약 갱신 전략
법적 보호 없는 법인 명의 임대차는 계약서상 갱신 조건을 명확히 해야 합니다. 임대인의 일방적 거절에 대응하기 어려워요.
이 판결이 말하는 것
법은 형식과 실질을 구별한다. 중소기업의 사택 제도를 보호하는 주택임대차보호법 제3조 제3항은 '직원'의 주거 안정을 위한 것이지, 등기된 임원까지 보호하려는 게 아닙니다. 대표이사나 사내이사는 회사 경영에 참여하는 임원으로서 일반 직원과는 다른 지위에 있기 때문입니다. 이번 판결로 중소기업 사택 운영의 법적 기준이 명확해졌고, 형식적 요건(등기 여부)에 따른 단순한 판단이 가능해졌습니다. 실무에서는 누가 거주하느냐에 따라 계약 구조를 달리 설계해야 할 필요성이 더욱 분명해졌습니다.