도시정비사업 전문 회사가 도시개발조합에 총 7억원을 대여했습니다. 조합장이 연대보증을 서줬는데 문제가 생겼어요.
총회 의결 없이 연대보증계약을 체결한 것이 발각됐거든요. 과연 27년 경력의 전문 회사가 이런 절차를 몰랐다고 할 수 있을까요? 대법원의 판단을 살펴보겠습니다.
법학이야기
도시개발조합 연대보증 총회의결 없이 했는데 유효한가? 법인대표자 직무행위 범위와 피해자 중대한과실 인정기준 판례 분석
대법원 판례 분석
도시개발조합 연대보증 총회의결 없이 했는데 유효한가?
법인대표자 직무행위 범위와 피해자 중대한과실 인정기준 완벽분석
도시개발법상 총회의결 사항
도시개발법 제15조 제3항, 시행령 제35조 제3호에 따라 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법은 반드시 총회의 의결을 거쳐야 합니다.
자금 거래의 복잡한 구조
1차 거래 (2016. 8. 18.)
- 원고(○○○ 주식회사) → 소외 5 회사에 2억원 대여
- 조합장 소외 2가 피고(청주△△지구도시개발사업조합) 명의로 연대보증
- 총회의결 없이 연대보증계약 체결
2차 거래 (2016. 8. 24.)
- 원고 → 소외 7 회사에 5억원 대여
- 조합장 소외 2가 피고 명의로 연대보증
- 총회의결 없이 연대보증계약 체결
우회 거래의 배경
조합장 소외 2가 "피고 명의로 직접 차용할 경우 법적으로 복잡한 문제가 발생한다"는 이유로 제3자 회사를 주채무자로 하고 조합이 연대보증하는 방식을 제안했습니다.
자금의 실제 용도
이 돈은 사업시행대행사인 소외 7 회사가 대출받은 돈에 대한 선이자 명목으로 지급되어, 경제적 이익은 조합이 아닌 소외 7 회사에 귀속됐습니다.
핵심 법적 쟁점
1. 조합장의 행위가 직무행위에 해당하는가?
민법 제35조 제1항에 따라 법인 대표자의 직무행위로 인한 손해는 법인이 배상책임을 집니다. 외관상 객관적으로 직무행위라면 개인 사리 도모나 법령 위반이어도 해당됩니다.
2. 피해자(원고)에게 악의 또는 중대한과실이 있는가?
대표자의 행위가 직무행위에 해당하지 않음을 피해자가 알았거나 중대한 과실로 알지 못한 경우에는 법인에 손해배상책임을 물을 수 없습니다.
중대한과실의 정의
조금만 주의를 기울였더라면 대표자의 행위가 직무권한 내에서 적법하게 행해진 것이 아니라는 사정을 알 수 있었음에도 일반인에게 요구되는 주의의무를 현저히 위반하는 것을 말합니다.
대법원의 핵심 판단
"전문회사가 절차 확인 없이 우회거래한 것은 중대한과실"
원심의 법인 책임 인정 판단을 파기환송
대법원이 파기환송한 이유
1단계: 직무행위 해당성 인정
조합장의 연대보증 행위는 비록 조합 사업과 직접적 관련성이 없더라도 외형상 직무행위에 해당한다고 원심 판단을 유지했습니다.
2단계: 피해자 중대한과실 재검토 필요
원심이 원고에게 중대한과실이 없다고 본 판단에 대해 법리 오해와 심리 미진이 있다고 봤습니다.
종합적 고려사항
- 법령상 제한 위반에 대한 상대방의 인식가능성
- 상대방의 경험이나 지위
- 쌍방의 종래 거래관계
- 당해 행위의 성질과 내용
원고의 중대한과실 인정 근거
1. 전문성과 경험
- 1997년 설립, 약 27년간 도시정비사업 참여
- 공동주택 건축설계와 인·허가 업무 수행
- 상당한 전문성을 갖춘 회사로 인정
2. 조합원으로서의 지위
- 조합 1차, 2차 임시총회 당시 이미 조합원 지위 취득
- 조합 운영비 조달 관련 총회의결에 참여 경험
- 총회의결사항임을 인식할 가능성 높음
3. 대표이사의 건축사 자격
- 건축사로서 설계용역계약 수행 중
- 도시개발법령이나 조합 정관 확인 가능
- 조금만 주의하면 총회의결 요건 인지 가능
4. 우회거래 인지와 확인 소홀
- "법적으로 복잡한 문제 발생" 이유로 우회거래 요청받음
- 관계 법령이나 정관 확인 가능했음에도 소홀
- 만연히 절차 확인 없이 계약 체결
5. 경제적 이익의 귀속
- 선이자 명목으로 지급된 자금
- 경제적 이익은 조합이 아닌 제3자 회사에 귀속
- 비정상적인 거래구조 인지 가능
중대한과실 판단기준
법적 정의
거의 고의에 가까운 정도의 주의 결여로서 공평의 관점에서 상대방을 구태여 보호할 필요가 없다고 인정되는 상태를 말합니다.
입법 취지와 목적
- 조합원들의 권리·의무에 직접적 영향을 미치는 사항
- 조합원들의 의사가 직접 반영될 수 있는 절차 마련
- 소수 임원의 전횡 방지
- 조합과 조합원들의 보호
법령상 제한의 공지성
2003년부터 규정되어 이미 일반에 공지된 사항으로, 조합원이자 전문회사인 원고는 당연히 확인할 의무가 있다고 봤습니다.
원심 vs 대법원 판단 비교
원심 판단 (대전고법)
- 조합장 행위는 직무행위에 해당
- 원고에게 중대한과실 없음
- 총회의결 없음을 모를 만함
- 조합에 손해배상책임 인정
- 원고 승소
대법원 판단
- 조합장 행위는 직무행위에 해당 (동일)
- 원고에게 중대한과실 있을 여지 충분
- 전문회사로서 확인 의무 소홀
- 법리 오해로 심리 미진
- 파기환송
핵심 차이점
원심은 형식적 검토에 그쳤지만, 대법원은 원고의 전문성과 지위, 거래의 특수성 등을 종합적으로 고려해야 한다고 봤습니다.
판결 요약
사실관계
도시정비사업 전문회사가 도시개발조합에 총 7억원을 대여하면서 총회의결 없이 조합장이 연대보증을 선 사건입니다.
쟁점
- 조합장의 연대보증이 직무행위에 해당하는가?
- 전문회사인 원고에게 중대한과실이 있는가?
- 총회의결 없는 연대보증의 효력은?
판결
- 직무행위 해당성: 원심 판단 유지
- 중대한과실: 원심 판단에 법리 오해
- 결과: 파기환송으로 재심리
법적 의미
전문성과 지위에 따른 주의의무 차등 적용과 중대한과실 판단의 엄격성을 확인한 중요한 판례입니다.
이 판결이 말하는 것
전문성과 지위가 높을수록 더 엄격한 주의의무가 요구된다. 27년간 도시정비사업에 종사한 전문회사가 "몰랐다"고 주장하는 것은 설득력이 떨어집니다. 특히 조합원 지위까지 가지고 있으면서 총회의결 요건을 확인하지 않은 것은 중대한 과실에 해당할 여지가 충분합니다. 이번 판결은 거래 상대방의 전문성, 경험, 지위 등을 종합적으로 고려하여 중대한과실을 판단해야 한다는 기준을 제시했습니다. 단순히 "몰랐다"는 주장만으로는 보호받기 어려우며, 특히 우회거래를 통해 비정상적인 방식으로 계약을 체결한 경우에는 더욱 엄격한 잣대가 적용됩니다. 앞으로 법인과 거래할 때는 상대방의 권한과 절차를 면밀히 확인하는 것이 필수가 될 것이며, 특히 전문업체일수록 이러한 확인 의무가 강화될 것으로 예상됩니다.